Помещение под бизнес выбирают не по ставке за метр, а по тому, во что обойдётся работать в нём год. В эту сумму входит и то, чего в объявлении нет: эксплуатация, коммунальные платежи, ремонт перед въездом и месяц, который вы потеряете на переезд, если помещение окажется не тем.
Спрашивайте сразу: входит ли в ставку эксплуатация и коммунальные услуги, начисляется ли сверху НДС, какой обеспечительный платёж и когда он возвращается, как и на сколько индексируется плата, кто платит за вывоз мусора, охрану и уборку мест общего пользования.
Две ставки с разницей в пятнадцать процентов после этих вопросов нередко меняются местами. Мы считаем предложения в одинаковых условиях, чтобы сравнивать одно с другим, а не с рекламой.
Выделенная электрическая мощность и возможность её увеличить. Вентиляция и водоотведение, без которых общепит просто не запустится. Высота потолков и нагрузка на перекрытия для склада. Витрины, отдельный вход и с какой стороны он выходит для торговли. Возможность подвоза и разгрузки, парковка для клиентов и сотрудников.
Это проверяется до переговоров о цене. Помещение, в котором придётся тянуть мощность или делать вентиляцию с нуля, стоит дороже своей ставки на всю сумму этих работ.
Режим доступа в здание вечером и в выходные, если ваш бизнес так работает. Грузовой лифт и правила пользования им. Реальная парковка, а не нарисованная на плане. Соседи по этажу: шумное производство или прямой конкурент за стеной меняют дело сильнее, чем лишние десять метров площади.
Помещение стоит посмотреть дважды и в разное время: в будний день утром и в час пик. Пустая улица в воскресенье и она же в понедельник это два разных адреса.
Назначение помещения и вид разрешённого использования определяют, что в нём можно открыть. Для общепита, медицины, детских занятий и производства требования отдельные, и выясняются они не у арендодателя, а по документам.
Если помещение на первом этаже жилого дома, добавляются ограничения по режиму работы, шуму, запахам, вывеске и загрузке товара. Разрешение соседей на вывеску на фасаде тоже иногда требуется, и это не формальность.
Проверяем по выписке, кто собственник, нет ли ареста и залога. Если объект в залоге у банка, на сдачу нужно согласие залогодержателя. Смотрим полномочия подписанта: устав, срок директора, доверенность.
Отдельная история субаренда. Сдавать вправе только тот, кому это разрешил собственник, и ваш договор живёт ровно столько, сколько живёт договор вашего арендодателя. Если основной договор расторгнут, вы съезжаете вместе с ним, независимо от своих сроков.
Ремонт перед въездом обычно оплачивает арендатор, а взамен просит каникулы на время работ. Это нормальная практика и предмет торга наравне со ставкой.
Важнее другое: что станет с вашими вложениями при выезде. Неотделимые улучшения остаются в помещении, и компенсацию за них можно требовать, только если арендодатель письменно согласовал работы. Поэтому согласие оформляется до начала ремонта, а не после.
Договор на год и больше регистрируется в реестре, и для арендатора это плюс: зарегистрированная аренда сохраняется при смене собственника. Договоры на одиннадцать месяцев проще оформить, но защищают слабее.
До подписания разберите условия выхода: за сколько предупреждать, что происходит с обеспечительным платежом, есть ли штраф за досрочное расторжение и вправе ли арендодатель поднять плату в одностороннем порядке. Помещение принимайте по акту, с фотографиями и показаниями счётчиков.
Подбор помещений под вашу задачу, включая те, что не выставлены в открытый доступ, организацию просмотров, проверку объекта и арендодателя, переговоры по ставке и условиям, договор и приёмку помещения.
Работаем по офисам, торговым и складским помещениям, объектам свободного назначения в Москве. Расскажите, чем занимаетесь и какие параметры нужны, и мы принесём варианты, в которых ваше дело действительно поместится.
