В ипотеке выигрывает не тот, кто нашёл ставку пониже, а тот, кто заранее посчитал всю конструкцию: срок, первоначальный взнос, страховки, тип объекта. Два предложения с одинаковой рекламной ставкой за годы расходятся на сумму, сопоставимую со стоимостью ремонта.
Цифра на баннере это обычно минимум: максимальный взнос, короткий срок, зарплатный проект в этом же банке и полный пакет страховок. Ваша ставка считается от вашей ситуации, поэтому сравнивать предложения по баннерам бессмысленно.
Сравнивать надо итоговую сумму выплат за весь срок и ежемесячный платёж при одинаковых вводных. Мы считаем так по нескольким банкам сразу, чтобы разница была видна в рублях, а не в десятых долях процента.
В новостройках встречается ставка заметно ниже рыночной, и она настоящая. Платит за неё застройщик, а компенсирует обычно ценой лота: тот же метр в такой программе стоит дороже, чем при обычной ипотеке.
Считать нужно обе схемы вместе. Низкая ставка выигрывает, если вы идёте до конца срока, и проигрывает, если планируете гасить досрочно или продавать через несколько лет. Мы показываем обе цифры по конкретному комплексу, а не в общем виде.
Доход и то, чем он подтверждается, долговую нагрузку по всем действующим кредитам и картам, кредитную историю, стаж и тип занятости, возраст на момент погашения. У собственников бизнеса и самозанятых пакет документов свой, и собирать его начинают раньше.
Причину отказа банк, как правило, не называет. Поэтому заявку имеет смысл готовить один раз и как следует: серия отказов ухудшает картину для следующих банков.
Чем больше взнос, тем ниже ставка и тем спокойнее банк: риск вы делите. Но добирать недостающую часть взноса потребительским кредитом не стоит. Банк увидит свежий кредит в вашей долговой нагрузке, и заявка испортится ровно в тот момент, когда вы пытаетесь её усилить.
Если деньги приходят от продажи имеющейся квартиры, это отдельная конструкция со своими сроками: одобрение, продажа и покупка должны сойтись по времени. Такую цепочку выстраивают заранее, иначе рвётся среднее звено.
Для банка квартира это залог, который в худшем случае придётся продавать. Отсюда требования к ликвидности: год и состояние дома, юридическая история, узаконенность перепланировок. Объект с неузаконенной перепланировкой банк может не принять вовсе.
Отдельно про апартаменты. Юридически это не жильё: льготные государственные программы на них не распространяются, ставка обычно выше, а список банков заметно короче. В премиальном сегменте апартаменты встречаются постоянно, и учитывать это нужно до выбора объекта, а не после.
Банк принимает отчёт об оценке от аккредитованного оценщика, и это отдельная статья расходов. Сами мы такие отчёты не делаем, но подскажем, к кому обратиться из тех, с кем работаем не первый год.
Страхование предмета залога обязательно по закону. Страхование жизни и титула формально добровольное, но отказ почти всегда поднимает ставку, поэтому выгоду считают вместе со страховкой, а не отдельно от неё.
Одобрение банка действует ограниченное время, у каждого свой срок. Поэтому порядок именно такой: сначала одобрение, потом объект. Иначе подходящая квартира уйдёт другому, пока банк думает, либо одобрение закончится, пока вы выбираете.
Одобренный покупатель ещё и торгуется с другой позиции. Продавец видит, что сделка состоится, и охотнее двигается по цене.
Гасить досрочно можно двумя способами: уменьшать ежемесячный платёж или сокращать срок. Второй экономит больше, но требует держать прежнюю нагрузку. Что выбрать, зависит не от арифметики, а от того, насколько стабилен ваш доход.
И про налоговый вычет забывать не стоит: он есть и на саму покупку, и отдельно на уплаченные проценты. На дорогой квартире это ощутимые деньги, за которыми часто просто не идут.
Расчёт схемы под вашу ситуацию, подбор банков и программ, включая субсидированные у застройщиков, подготовку и подачу заявки, работу с оценкой и страхованием, сопровождение одобрения объекта и саму сделку.
Расскажите, какой объект рассматриваете, какой у вас доход и первоначальный взнос, и мы скажем, на что реально рассчитывать и что стоит поправить до подачи заявки.
