Новостройку покупают не так, как готовую квартиру. Здесь нет объекта, который можно потрогать, зато есть договор, проектная документация и репутация компании, которая всё это строит. Разбираемся, что смотреть и в каком порядке.
В проекте обычно участвуют трое. Инвестор вкладывает деньги, застройщик владеет или арендует участок и привлекает средства дольщиков, продавец занимается реализацией. Часто это одна компания, но далеко не всегда, и от того, с кем вы подписываете договор, зависит, к кому предъявлять требования.
Отдельная история — переуступка. Квартиру продаёт не застройщик, а дольщик, который вошёл в проект раньше. Это законно и иногда выгодно, но проверять приходится двоих: и застройщика, и продавца. В том числе то, полностью ли он расплатился по своему договору и получено ли согласие застройщика на переуступку.
По самой компании смотрим не рекламу, а биографию: сколько лет на рынке, что уже построено и сдано, были ли переносы сроков в прошлых проектах и на сколько, есть ли судебные дела с дольщиками.
Основной договор на первичном рынке — договор долевого участия по 214-му закону. Деньги дольщиков при этом идут не застройщику, а на эскроу-счёт в банке и лежат там до ввода дома в эксплуатацию. Не достроил, значит деньги возвращаются покупателю. Это главное, что отличает нынешний рынок от историй с обманутыми дольщиками.
Всё, что предлагают вместо ДДУ, повод остановиться и разобраться: предварительный договор, вексельная схема, договор бронирования с крупной суммой. У таких конструкций другая защита, а иногда её нет вовсе.
В самом договоре читаем срок передачи квартиры и что за ним стоит, допустимое расхождение по площади и порядок доплаты или возврата, условия отделки, ответственность за просрочку и порядок расторжения.
Разрешение на строительство, проектная декларация, документы на земельный участок, заключение о соответствии застройщика требованиям закона. Всё это публикуется в единой информационной системе жилищного строительства и доступно любому. Вопрос только в том, чтобы прочитать и сопоставить с тем, что говорят в отделе продаж.
В декларации смотрим заявленные сроки, этажность и количество квартир, состав общего имущества и то, что планируется на первых этажах. Коммерция под окнами меняет и шум, и состав соседей.
На котловане цена ниже, выбор планировок и видовых этажей шире, но между покупкой и ключами проходят годы, и всё это время деньги не работают как жильё. В доме на высокой стадии готовности выбор уже небогатый и цена близка к готовой квартире, зато видно, что построено.
Отдельно смотрим окружение и то, что построят на соседних участках. Вид из окон на стадии котлована обещают многие, а через три года напротив может стоять корпус следующей очереди.
Отделка бывает от черновой до готовой с мебелью, и разница в деньгах и сроках заезда огромная. Машиноместо и кладовая в премиальных проектах почти всегда продаются отдельно, а в популярных домах разбираются быстрее квартир.
Если проект апартаментный, это не квартира, а нежилое помещение. Постоянную регистрацию здесь не оформить, налог и коммунальные тарифы считаются по нежилой ставке, льготные ипотечные программы не распространяются. Это не минус и не плюс, это другой набор правил, и его нужно закладывать в расчёт заранее.
Между вводом дома в эксплуатацию и вручением ключей проходит время. Дом ставят на кадастровый учёт, квартиры обмеряют, устраняют замечания. Поэтому «дом сдан» и «можно въезжать» не одно и то же, и разрыв в несколько месяцев здесь норма, а не обман.
Приёмку не стоит проходить формально. Осматривают стяжку и стены на геометрию, окна и монтажные швы, вентиляцию, электрику, отопление, входную дверь. Все замечания фиксируются в акте, и до их устранения подписывать акт без оговорок не нужно: после подписи это уже ваш ремонт.
Если застройщик передаёт квартиру позже срока, указанного в договоре, у дольщика есть право на неустойку. Правила её расчёта и временные ограничения менялись, поэтому считать нужно по тем, что действуют на момент просрочки.
Подбор проектов под ваш бюджет и задачу, проверку застройщика и документов, разбор договора до подписания, бронирование, сопровождение сделки и ипотеки, приёмку квартиры. Мы работаем с застройщиками напрямую, поэтому знаем не только заявленные сроки, но и то, как они соблюдались в предыдущих очередях.
В каталоге собраны новостройки премиум и бизнес-класса Москвы, включая лофт-апартаменты и проекты в Москва-Сити. Скажите, что ищете, и мы покажем, что есть сегодня, и объясним, чем эти проекты отличаются друг от друга на самом деле.
