Покупка квартиры разваливается не на этапе выбора, а раньше, когда не решены деньги, и позже, когда не проверены документы. Середина, то есть сам поиск, обычно проходит легче всего. Ниже то, что стоит закрыть до того, как вы поедете на первый просмотр.
До поиска нужно понимать не «сколько примерно есть», а точную схему: собственные средства, ипотека или альтернатива, когда покупка возможна только после продажи своей квартиры.
Если берёте ипотеку, одобрение получают заранее. Одобренный покупатель разговаривает с продавцом с другой позиции и не теряет объект, пока банк думает. Если это альтернатива, цепочку выстраивают и согласовывают по срокам со всеми участниками, иначе сделка встанет из-за одного звена. По этой причине хорошая квартира чаще всего и уходит другому.
Отдельно закладывайте расходы помимо цены: госпошлина, услуги банка по расчётам, страхование при ипотеке, оценка. Машиноместо и кладовая в премиальных домах почти всегда продаются отдельно и в цену квартиры не входят.
Квартиру смотрят при дневном свете и не в одиночку с продавцом. Вопросы задавать проще, когда рядом человек, который знает, что спрашивать.
По самой квартире: реальные площади против документов, следы протечек в углах и на потолке, состояние окон и стеклопакетов, работа вентиляции, напор воды, разводка электрики и выделенная мощность, шум от соседей и с улицы в разное время суток. Отдельно смотрим перепланировки. Любые изменения, не отражённые в документах, станут вашей проблемой и при ипотеке, и при следующей продаже.
По дому: кто управляющая компания и какой реальный платёж за месяц, что с лифтами и подземным паркингом, как организован въезд и охрана, что происходит на соседних участках. Стройка под окнами меняет и вид, и цену.
В одном доме разброс между квартирами одной площади доходит до десятков процентов, и объясняется он не только ремонтом. Играют роль этаж и вид из окон, ориентация по сторонам света, планировка и её пригодность к перестройке, шум, наличие машиноместа, состояние отделки, юридическая чистота истории.
Мы считаем цену не по соседним объявлениям, а по закрытым сделкам в доме и рядом. И показываем, где продавец просит рынок, а где превышает его, и на сколько.
После того как договорились, квартиру снимают с продажи, и это фиксируется деньгами. Разница между авансом и задатком принципиальная. Аванс при срыве сделки просто возвращается покупателю, задаток по закону работает жёстче: отказался покупатель, задаток остаётся у продавца, отказался продавец, он возвращает двойную сумму.
В соглашении прописывают цену, срок выхода на сделку, схему расчётов, сроки физического и юридического освобождения квартиры и перечень документов, которые продавец предоставит. Всё, чего нет в этом документе, потом обсуждается заново и не в вашу пользу.
Это та часть, ради которой чаще всего и обращаются в агентство. Проверяем правоустанавливающие документы и всю историю переходов права, обременения и аресты, зарегистрированных в квартире, включая тех, кто сохраняет право проживания, согласия супругов, права несовершеннолетних, задолженность по коммунальным платежам и взносам на капремонт. Отдельно проверяем самого продавца: дееспособность, судебные дела, исполнительные производства и признаки банкротства.
Последнее для дорогих квартир особенно важно. Сделку с продавцом, который вскоре банкротится, могут оспорить, и добросовестность покупателя придётся доказывать в суде.
Расчёты идут через банк: аккредитив, ячейка или номинальный счёт, в зависимости от схемы сделки и участия ипотеки. Деньги продавец получает после регистрации перехода права.
Квартира принимается по акту. Проверяются показания счётчиков, отсутствие долгов, комплектность того, что остаётся по договорённости, и фактическое освобождение. Ключи передаются на этом же этапе, а не «через неделю, мы ещё вывозим вещи».
Подбор объектов под ваши параметры, включая те, что не выставлены в открытую продажу, организацию просмотров, переговоры о цене и условиях, юридическую проверку, подготовку договора, организацию расчётов, регистрацию и приёмку квартиры.
Работаем по квартирам и апартаментам премиум и бизнес-класса в Москве, по новостройкам и вторичному рынку. Расскажите, что ищете и в каком бюджете, и мы подберём варианты и честно скажем, что в этих деньгах реально, а что нет.
