Неизменны в квартире только адрес, дом и этаж. Всё остальное, что влияет на цену и срок продажи, продавец держит в своих руках: состояние и подача, документы, цена, переговоры. Именно здесь теряют или выигрывают деньги. Ниже порядок, по которому мы ведём продажу.
С документов, а не с объявления. Пока пакет не собран, любой заинтересованный покупатель останется просто заинтересованным. Он уйдёт к соседу, который готов выйти на сделку через неделю.
В базовый набор входят выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, долевого участия, свидетельство о наследстве), паспорт собственника, справка о зарегистрированных, документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если собственник в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, нужно разрешение органов опеки. Это самая долгая часть, поэтому её запускают первой.
Отдельно смотрим срок владения: от него зависит, возникнет ли налог с продажи. Считается индивидуально, по конкретной истории приобретения, и ответ лучше знать до того, как вы назвали цену покупателю.
Ориентироваться на соседние объявления бесполезно. В объявлении стоит цена, по которой продавец хочет продать, а не та, по которой квартиры реально уходят. На премиальном рынке разрыв между ними бывает заметным.
Мы смотрим на закрытые сделки по дому и по соседним домам за последние месяцы, на то, сколько эти квартиры провисели в продаже и с каким торгом закрылись. Дальше идут поправки: этаж, вид из окон, планировка, состояние отделки, шум, парковка. Получается не одна цифра, а вилка: цена быстрого выхода и цена спокойной продажи. Выбираете вы, наше дело объяснить, чем одно отличается от другого по срокам.
Полноценный ремонт под продажу не окупается. Свежий евроремонт в квартире, которую покупают под свою отделку, означает выброшенные дважды деньги: вы платите за работы и ждёте их месяцами, а покупатель закладывает в торг стоимость демонтажа.
А вот косметика окупается почти всегда, и делается она за считаные дни. Подкрасить потолок, освежить стены в нейтральный тон, заменить пожелтевшие розетки и потёкший смеситель, отрегулировать двери, поставить лампы с тёплым ровным светом. По деньгам это несопоставимо с ремонтом, а в восприятии меняет квартиру целиком.
Дальше хоумстейджинг. Задача не в том, чтобы сделать красиво, а в том, чтобы убрать всё, что мешает покупателю увидеть себя в этой квартире. Вывезти лишнюю мебель и личные вещи, освободить балкон и кладовые, расчистить подоконники, добавить света и пару нейтральных деталей в кадр. Освобождённая квартира читается просторнее, показывается быстрее и торгуется меньше. По премиальным объектам мы подключаем стилиста, если объём работ это оправдывает.
И только после этого съёмка. Нормальные фотографии с правильным светом и планировка в графике дают больше просмотров, чем любая переплата за рекламу. Но снимать имеет смысл уже подготовленную квартиру, иначе бюджет уходит в пустоту.
Показ это работа, а не открывание двери. Мы заранее знаем, что спросят про дом, соседей, управляющую компанию, коммунальные платежи и историю права собственности, и отвечаем сразу, а не «уточню и перезвоню». Каждый неотвеченный вопрос даёт покупателю повод для торга.
Переговоры ведём мы. Дело не в упрямстве, а в том, что продавцу тяжело торговаться за собственный дом: слишком много личного. Со стороны видно, где покупатель действительно готов уйти, а где просто пробует.
Когда договорились по цене, условия фиксируются письменно: цена, сроки выхода на сделку, порядок расчётов, когда квартира освобождается физически и юридически, какие документы предоставляются покупателю. Устные договорённости на этом этапе разваливаются чаще всего.
Расчёты идут через банк. Аккредитив, ячейка или номинальный счёт, выбираем то, что подходит под конкретную сделку, ипотеку покупателя и участие несовершеннолетних. Деньги продавец получает после регистрации перехода права, и до этого момента они лежат там, откуда их не заберёт ни одна из сторон.
Сбор и проверку документов, оценку, съёмку и подготовку объявления, размещение на площадках и в нашей базе, показы, переговоры, подготовку договора, организацию расчётов, регистрацию и передачу квартиры по акту. От собственника нужны документы и решение по цене, остальное наша работа.
Работаем с квартирами и апартаментами премиум и бизнес-класса в Москве. Расскажите про объект, и мы посмотрим, что по нему реально происходит на рынке, и назовём вилку цены до того, как вы примете решение продавать.
