Договор аренды почти всегда приносит одна сторона, и написан он под неё. В этом нет злого умысла, просто у второй стороны обычно нет времени вчитываться в двадцать страниц, и она подписывает. Проблемы всплывают через год, когда выясняется, что плату можно поднять в одностороннем порядке, а обеспечительный платёж не возвращается никогда.
Три условия обязательны: предмет, срок и размер платы. Предмет это не «помещение по такому-то адресу», а точная идентификация: этаж, номера комнат, площадь, план с выделенными границами. Если по договору нельзя однозначно понять, что именно передано, его признают незаключённым.
То же с платой. Формулировка «по соглашению сторон» или отсылка к прайсу, который одна сторона меняет сама, превращает условие в предмет спора. Сумма и порядок её изменения пишутся в самом договоре.
Разделяйте постоянную и переменную части. Постоянная это ставка за помещение. Переменная это коммунальные услуги и эксплуатация, и вот здесь начинается самое интересное: по каким показаниям считают, кто снимает счётчики, какой процент общих расходов здания вам распределяют и можете ли вы это проверить.
Отдельно: начисляется ли НДС сверху, когда именно платёж считается совершённым, есть ли отсрочка первого платежа, как и с какой периодичностью индексируется ставка. Индексацию имеет смысл ограничивать потолком, иначе она превращается в право поднимать плату произвольно.
Кто делает текущий ремонт, кто капитальный, кто отвечает за инженерные системы и что происходит, если в помещении прорвало трубу не по вашей вине. Это пишется конкретно, а не отсылкой к «действующему законодательству».
Отдельный пункт про улучшения. Отделимые вы забираете, неотделимые остаются в помещении, и компенсацию за них можно требовать только при письменном согласии арендодателя на эти работы. Согласие оформляется до начала ремонта. Список оборудования, которое вы вправе вывезти, лучше приложить к договору сразу.
Обеспечительный платёж это не предоплата за последний месяц, если прямо не написано обратное. В договоре перечисляются случаи, когда он удерживается, и срок, в который возвращается. Без такого перечня спор о нём почти гарантирован.
Дальше пени за просрочку с обеих сторон, а не только со стороны арендатора. Ответственность за порчу имущества и её пределы. Что стороны считают форс-мажором. Кто отвечает перед третьими лицами, если в помещении что-то случится.
Самый важный раздел и самый частый источник конфликтов. За сколько сторона обязана предупредить о выходе и в какой форме. Вправе ли арендодатель отказаться от договора в одностороннем порядке и на каких основаниях. Есть ли штраф за досрочное расторжение и соразмерен ли он.
И как помещение возвращается: в каком состоянии, с каким износом, по какому акту, кто фиксирует показания счётчиков. Пункт «в первоначальном виде» без акта приёмки на входе работает против арендатора, потому что доказать исходное состояние будет нечем.
Договор на год и больше подлежит государственной регистрации, и в нём стоит сразу написать, кто подаёт документы, в какой срок и за чей счёт. Иначе обязанность зависает между сторонами, а незарегистрированный долгосрочный договор не защищает арендатора при смене собственника помещения.
Проверяем контрагента и сам объект, разбираем присланный проект договора и показываем, какие пункты работают против вас. Подготовку и правку самого договора ведут юристы, с которыми мы работаем не первый год, а мы остаёмся в сделке и доводим её до передачи помещения по акту.
Работаем на обеих сторонах, но в одной сделке только за одну из них. Пришлите проект договора и скажите, чью сторону занимаете. Разбор покажет, на что смотреть, а дальше решите, нужен вам юрист на всё сопровождение или достаточно поправить несколько пунктов.
