Собственник обычно считает доход по ставке за метр, а получает его по факту: за вычетом месяцев простоя, недоплат и ремонта после съехавшего арендатора. Поэтому задача не сдать подороже, а сдать тому, кто будет платить весь срок и вернёт помещение в нормальном виде.
Две одинаковые ставки дают разные деньги. Смотреть надо на всю конструкцию: кто платит за эксплуатацию и коммунальные услуги, есть ли арендные каникулы на время ремонта, как и на сколько индексируется платёж, какой обеспечительный платёж вносится и в каких случаях он остаётся у вас.
Мы считаем предложение целиком, в деньгах за год, а не в рублях за метр. На этой цифре видно, что выгоднее: более высокая ставка с двумя месяцами каникул или более низкая, но с оплатой эксплуатации на стороне арендатора.
Локация и пешеходный трафик, если помещение торговое. Этаж, наличие отдельного входа и с какой стороны он выходит. Выделенная электрическая мощность, вентиляция, высота потолков, возможность подвоза и разгрузки. Состояние отделки и то, придётся ли арендатору вкладываться перед въездом.
Отдельно назначение помещения и что в нём вообще разрешено размещать. Ограничения по виду деятельности всплывают уже после того, как стороны ударили по рукам, и срывают сделку на ровном месте. Это проверяется заранее.
Хороший арендатор это не тот, кто предложил больше, а тот, кто останется надолго. Смотрим профиль бизнеса и подходит ли ему ваше помещение по сути, а не по нужде, финансовое состояние компании, историю судебных споров и долгов, кто подписывает договор и вправе ли он это делать.
Проверка контрагента здесь та же, что и в сделке купли-продажи. Арендатор с непогашенными исполнительными производствами съедет, оставив вам долг по платежам и разбитое помещение, а взыскивать будет не с кого.
Месяц пустого помещения обходится собственнику в целый месяц дохода, и его уже не вернуть. Скидка к ставке стоит дешевле: при годовом договоре несколько процентов ставки заметно меньше, чем выпавший месяц.
Отсюда правило: помещение выводится в рынок по цене, на которую есть спрос сегодня, а не по той, за которую сдавали три года назад. Мы показываем, за сколько реально уходили сопоставимые объекты в этом районе и в какие сроки.
Обеспечительный платёж и понятный перечень случаев, когда он удерживается. Порядок и сроки индексации. Кто и за какой ремонт отвечает, что считается текущим, а что капитальным. Запрет на перепланировки без вашего письменного согласия. Порядок доступа в помещение.
И отдельно условия выхода: за сколько арендатор обязан предупредить, что происходит при досрочном расторжении, в каком виде помещение возвращается и как это фиксируется актом. Договор без этих пунктов работает против собственника.
Выписка из реестра и правоустанавливающие документы на помещение, поэтажный план с экспликацией, бумаги на выделенную мощность, подтверждение полномочий того, кто подписывает договор с вашей стороны.
Если объект в залоге у банка, понадобится согласие залогодержателя на сдачу. Это не редкость и не проблема, но выясняться должно до переговоров, а не в день подписания: согласие получают не за час, и сделка на нём встаёт.
Договор аренды недвижимости, заключённый на год и больше, подлежит государственной регистрации. Поэтому на рынке распространены договоры на одиннадцать месяцев с последующим продлением: так стороны обходятся без регистрации.
У короткого срока есть обратная сторона: арендатор, который вкладывается в ремонт, хочет длинного договора и гарантий, что его не попросят через год. Здесь выбирают между простотой оформления и качеством арендатора, и выбор зависит от объекта.
Оценку ставки и условий, подготовку помещения и материалов к показам, размещение и поиск арендатора, проверку кандидатов, переговоры, договор и передачу помещения по акту. При необходимости готовим документы к регистрации договора.
Работаем по офисам, складам, производственным и торговым помещениям и объектам свободного назначения в Москве. Расскажите, что за помещение и на каких условиях готовы сдавать, и мы назовём реальную ставку и срок, за который найдётся арендатор.
