Проверка контрагента нужна не потому, что вокруг одни жулики, а потому что цена ошибки в сделке с недвижимостью несопоставима со стоимостью самой проверки. Продавец может быть честным человеком, у которого за спиной незакрытое исполнительное производство или начатое банкротство, и он сам об этом не вспомнил. Узнать такое лучше до подписи.
Чаще всего это продавец квартиры или коммерческого объекта, арендодатель, у которого вы берёте помещение под бизнес, и партнёр по инвестиционному проекту. Логика одна: если человек или компания получает от вас деньги либо передаёт вам права, их стоит посмотреть заранее.
Работает это и в обратную сторону. Когда вы сдаёте дорогую квартиру или помещение, арендатора тоже имеет смысл проверить: платёжеспособность, история споров, реальность бизнеса, который он собирается вести на вашей площади.
До внесения аванса или задатка. После того как деньги переданы, у вас появляются обязательства и сроки, и найденный риск придётся либо принимать, либо терять внесённое. Проверка заранее обходится дешевле любого из этих вариантов.
Если сделка срочная, порядок другой: сначала закрываем позиции, из-за которых от сделки отказываются сразу, то есть банкротство, аресты, полномочия и права третьих лиц, а остальное досматриваем параллельно с подготовкой договора.
Смотрим дееспособность, судебные дела в качестве истца и ответчика, исполнительные производства, признаки и стадию банкротства, залоги, семейное положение и необходимость согласия супруга, права третьих лиц на объект, включая несовершеннолетних и тех, кто сохраняет право проживания.
Банкротство здесь главный риск. Сделку, совершённую незадолго до банкротства продавца, кредиторы вправе оспорить, и тогда свою добросовестность покупатель доказывает в суде. Поэтому по дорогим объектам продавца смотрят особенно внимательно.
Проверяем регистрационные данные и их актуальность, состав собственников и не сменились ли они накануне сделки, финансовое состояние по доступной отчётности, арбитражные дела, долги по налогам, исполнительные производства, залоги имущества, сведения о ликвидации, реорганизации или банкротстве.
Отдельно смотрим признаки, по которым компанию считают недействующей: адрес массовой регистрации, недостоверные сведения в реестре, отсутствие сотрудников и оборотов. Такой контрагент опасен даже при честных намерениях, потому что в случае спора взыскивать будет не с кого.
Формально мелочь, но именно она делает договор оспоримым. Проверяем, вправе ли человек подписывать конкретно этот договор: что сказано в уставе, не истёк ли срок полномочий директора, есть ли протокол об одобрении крупной сделки, что именно разрешает доверенность и не отозвана ли она.
Договор, подписанный тем, у кого не было на это права, оспаривается. Спорить придётся уже после того, как деньги ушли.
Мы показываем, что нашли: какие риски есть у этого контрагента и насколько каждый из них критичен. Вывод формулируем прямо, без обтекаемых формулировок: выходить на сделку, менять её условия или отказываться.
Говорим об этом человеческим языком, а не выгрузкой из баз. Если риск устраним, объясняем чем: дополнительным документом, изменением схемы расчётов, гарантией или титульным страхованием.
Она показывает то, что отражено в официальных источниках и документах на момент проверки. Стопроцентной гарантии не даёт никто: обстоятельства меняются, часть сведений попадает в реестры с задержкой. Поэтому по крупным сделкам ключевые позиции мы обновляем прямо перед подписанием.
Всё собирается законными способами, из открытых реестров и документов, которые предоставляет сам контрагент. «Пробивку по базам» мы не предлагаем и вам не советуем: добытые так сведения в суде не работают, а проблему создают уже вам.
Сбор и анализ данных по человеку или компании, проверку полномочий подписанта, проверку самого объекта и истории перехода прав, если речь о недвижимости, и разбор результата вместе с вами. Дальше сопровождаем сделку на тех условиях, которые по итогам проверки окажутся безопасными.
Расскажите, с кем и о чём собираетесь договариваться, и мы скажем, что в вашем случае стоит проверить и что из этого можно успеть до внесения аванса.
